Ein gemischtes Objekt kombiniert innerhalb eines Gebäudes einen Teil, der für berufliche Aktivitäten genutzt wird, und einen Teil, der für Wohnzwecke reserviert ist. Diese Qualifikation hat direkte Auswirkungen auf die Abzugsfähigkeit von Kosten, die Behandlung der Mehrwertsteuer, das Abschreibungsregime und die Bemessungsgrundlage der IFI. Hier erläutern wir die technischen Punkte, die die meisten allgemeinen Leitfäden nicht oder nur unzureichend behandeln.
Verteilung der abziehbaren Kosten auf ein gemischtes Objekt: der Verteilungsschlüssel
Die Hauptschwierigkeit eines gemischten Objekts liegt nicht in seiner Definition, sondern im Verteilungsschlüssel zwischen beruflicher und privater Nutzung. Die Finanzbehörde bevorzugt das Kriterium der Fläche, aber dieses Kriterium ist nicht immer relevant.
Wenn die berufliche Tätigkeit einen bestimmten Raum in einer Wohnung einnimmt, wird der Anteil auf der Grundlage der zugewiesenen Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche berechnet. Wir empfehlen, diese Verteilung durch einen maßstabsgetreuen Plan zu formalisieren und im Steuerdossier aufzubewahren, da die jüngsten Kontrollen genau die Konsistenz zwischen der erklärten Fläche und der tatsächlichen Nutzung betreffen.
Um genau zu wissen, was ein gemischtes Objekt im steuerlichen Sinne ist, muss man beachten, dass die Qualifikation auf der tatsächlichen Nutzung und nicht auf der ursprünglichen Bestimmung des Raums basiert. Eine teilweise in eine Praxis umgewandelte Wohnung wird gemischt, sobald die Tätigkeit dort regelmäßig ausgeübt wird.
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Wenn das Flächenkriterium nicht geeignet ist (z. B. Tätigkeit, die in mehreren Räumen Teilzeit ausgeübt wird), kann ein anderer Verteilungsmodus gewählt werden, sofern dies gerechtfertigt wird. Die Nutzungsdauer oder der Energieverbrauch sind Alternativen, die von der Doktrin akzeptiert werden, erfordern jedoch eine strenge Dokumentation.
Besteuerung des gemischten Objekts: Abschreibung, Mehrwertsteuer und Mieteinnahmen
Der berufliche Anteil eines gemischten Objekts berechtigt zur Abschreibung, was einen seiner Hauptvorteile für Vermieter oder freiberufliche Fachkräfte darstellt. Der private Anteil hingegen ist von jeglicher Abschreibung ausgeschlossen und generiert keine abziehbaren Kosten im Rahmen der Tätigkeit.
Abschreibung und Status LMNP oder LMP
Ein Eigentümer, der einen Teil seines Objekts möbliert vermietet, kann unter dem Status LMNP oder LMP den beruflichen Anteil des Kaufpreises, des Mobiliars und der Arbeiten abschreiben. Die Verteilung muss mit der Erklärung der Nutzung übereinstimmen, die seit 2023 an die DGFiP übermittelt wurde.
Wir beobachten, dass einige Eigentümer es versäumen, die Arbeiten, die dem vermieteten Teil zugewiesen sind, von denen zu unterscheiden, die den privaten Teil betreffen. Dieser Fehler kann zu einer Nachforderung auf die abgezogenen Kosten führen, zuzüglich der Verzugszinsen.
Mehrwertsteuer auf Mieten und umlegbare Kosten
Die Mehrwertsteuer gilt nicht für Wohnmieten. Auf dem beruflichen Anteil hängt die Rückforderung der Mehrwertsteuer von der Art der ausgeübten Tätigkeit und dem vom Mieter oder Betreiber gewählten Regime ab. Ein gemischter Mietvertrag, der mit einem umsatzsteuerpflichtigen Mieter abgeschlossen wird, ermöglicht es, den beruflichen Anteil der Miete der Mehrwertsteuer zu unterwerfen, was die Steuer auf die entsprechenden Arbeiten und Kosten abziehbar macht.
In der Praxis muss der Mietvertrag die Miete ausdrücklich zwischen dem Wohnanteil (befreit) und dem beruflichen Anteil (auf Option oder von Gesetzes wegen je nach Tätigkeit unterworfen) aufteilen.
Erklärung der Einnahmen: zwei Regime koexistieren
Der Vermieter eines gemischten Objekts erklärt die Einnahmen nach zwei unterschiedlichen Logiken:
- Der Wohnanteil fällt unter die Mieteinnahmen (unmöbliert) oder die BIC (möbliert), je nach Art des Mietvertrags
- Der berufliche Anteil kann unter BIC, BNC oder BA fallen, je nach Tätigkeit des Mieters oder des Eigentümers, der selbst nutzt
- Die gemeinsamen Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Wartung der Gemeinschaftsbereiche) werden im Verhältnis zum gewählten Verteilungsschlüssel aufgeteilt
Die Vermischung der beiden Einnahmenkategorien in einer einzigen Zeile der Erklärung ist ein häufiger Fehler. Jeder Anteil muss in einer separaten Erklärung mit seinen eigenen abziehbaren Kosten aufgeführt werden.
Gemischtes Objekt und IFI: der berufliche Anteil ist von der steuerlichen Bemessungsgrundlage ausgeschlossen
Nur der nicht berufliche Anteil eines gemischten Objekts fließt in die Bemessungsgrundlage der IFI ein. Diese Regel gilt unabhängig davon, ob der berufliche Teil direkt vom Steuerpflichtigen oder über einen gewerblichen Mietvertrag an einen Dritten genutzt wird.
Die Verwaltungsdoktrin präzisiert, dass der Ausschluss eine tatsächliche und effektive Zuweisung zur Tätigkeit voraussetzt. Ein als beruflich deklarierter, aber gelegentlich genutzter Büroraum erfüllt diese Bedingung nicht.
Das Flächenkriterium bleibt der Maßstab zur Bestimmung des steuerpflichtigen Anteils. Ein freiberuflicher Fachmann, der zwei von sechs Räumen in seiner Wohnung nutzt, erklärt die verbleibenden vier Sechstel in seinem IFI-Vermögen. Diese Verteilung muss mit der für die Abzugsfähigkeit der beruflichen Kosten gewählten übereinstimmen, andernfalls droht eine von der Verwaltung festgestellte Inkonsistenz.
Erklärung der gemischten Objekte seit 2023: verstärkte Verpflichtungen
Seit der ab 2023 eingeführten Erklärungspflicht müssen Eigentümer von gemischten Objekten im Online-Dienst “Meine Immobilien verwalten” der DGFiP die verschiedenen Nutzungseinheiten unterscheiden. Jeder Anteil (beruflich, Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Vermietung) muss in einer separaten Erklärung mit Angabe der oder des Bewohner erfolgen.
Diese Verpflichtung hat indirekte Auswirkungen auf die Grundsteuer und die Wohnsteuer für Zweitwohnungen. Ein Versäumnis der Erklärung oder eine Inkonsistenz zwischen den erklärten Flächen und der Realität kann mit einer Geldstrafe geahndet werden und kann eine Kreuzkontrolle mit den Einkommenserklärungen auslösen.
Wir empfehlen, diese Erklärung jedes Jahr zu aktualisieren, auch ohne Änderungen, um automatische Erinnerungen zu vermeiden. Vermieter, die die Verteilung zwischen beruflicher und privater Nutzung im Laufe des Jahres ändern, müssen dies fristgerecht melden.
- Jede Nutzungseinheit (beruflicher Anteil, Wohnanteil, vermieteter Anteil) getrennt erklären
- Die Konsistenz zwischen der erklärten beruflichen Fläche und der für den Steuerabzug gewählten überprüfen
- Die Nachweise für die Verteilung aufbewahren (maßstabsgetreuer Plan, gemischter Mietvertrag, Tätigkeitsbescheinigung)
Das gemischte Objekt bleibt ein starkes steuerliches Instrument für Eigentümer, die eine Tätigkeit von zu Hause aus ausüben oder einen Teil ihres Gebäudes vermieten. Seine Verwaltung erfordert eine ständige Dokumentationsgenauigkeit: Der gewählte Verteilungsschlüssel muss in allen Steuererklärungen identisch sein, von der IFI über die Mieteinnahmen bis hin zur Mehrwertsteuer. Jede Diskrepanz zwischen diesen Dokumenten ist das erste Warnsignal bei einer Kontrolle.